Peut-on acheter un bien avec un ami ou un parent ? C’est une question que beaucoup se posent quand le prix de l’immobilier semble hors de portée. Partager l’achat avec une autre personne offre la possibilité d’acheter plus grand ou dans un quartier prisé, mais cette aventure n’est pas sans pièges ni contraintes. Quelles sont les solutions juridiques adaptées ? Comment convaincre les banques comme Société Générale, Crédit Agricole ou BNP Paribas de financer un tel projet ? Je vous explique en détail, avec des conseils pratiques pour réussir un achat immobilier à plusieurs.
Les options principales pour acheter un bien immobilier à plusieurs : indivision ou SCI
Il existe deux grandes solutions pour acquérir un bien avec un ami ou un parent :
- Acheter en indivision : simple et rapide, chacun détient une quote-part du bien proportionnelle à son apport.
- Constituer une Société Civile Immobilière (SCI) : plus complexe, elle permet une gestion plus souple et sécurisée du patrimoine.
Chaque option a ses propres avantages et inconvénients qu’il est crucial de connaître avant de se lancer.
Indivision : simplicité mais vigilance requise
L’indivision ne demande pas de formalité particulière en dehors de l’achat notarié. Chaque copropriétaire est « indivisaire » et possède une part calculée au prorata de son apport. Ce mode d’acquisition est souvent privilégié entre amis pour une résidence secondaire ou un investissement locatif.
- 💡 Avantages : Facilité d’accès, pas de frais de gestion supplémentaires, flexibilité en cas de rachat des parts.
- ⚠️ Inconvénients : Toute décision importante (vente, travaux) doit être prise à l’unanimité, ce qui peut bloquer le projet en cas de désaccord.
- 🔑 En cas de départ ou décès d’un indivisaire, ses parts reviennent à ses héritiers, potentiellement source de conflit.
Pour limiter ces risques, il est conseillé de rédiger une convention d’indivision précisant les modalités de fonctionnement, de prise de décision et de sortie anticipée.
SCI : une solution sécurisée mais plus contraignante
Créer une SCI demande un peu plus d’efforts : rédaction de statuts détaillés, immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, tenue d’assemblées annuelles, etc. En contrepartie, la société détenant le bien facilite la gestion collective et contrôle la cession des parts sociales.
- 🔒 Elle évite qu’un associé vende ses parts à un tiers à l’insu des autres.
- 👥 Les décisions sont plus flexibles grâce au vote des associés, proportionnellement aux parts détenues.
- 💸 La gestion comptable est obligatoire, ce qui engendre un coût (expert-comptable).
C’est une option particulièrement recommandée pour les projets à long terme, notamment en famille, ou en cas d’investissement collaboratif plus important.
Comment convaincre les banques pour un achat en commun avec un ami ou un parent ?
Les établissements bancaires comme Société Générale, Crédit Agricole, BNP Paribas, LCL ou Caisse d’Épargne peuvent se montrer prudents face à un achat en commun hors couple.
- 🏦 La banque préfère souvent un prêt commun plutôt que des emprunts séparés.
- 💡 Pour rassurer, il faut présenter un dossier solide incluant les garanties financières de chaque acquéreur.
- 🤝 En cas de prêt séparé, la clause de solidarité est généralement obligatoire : tous sont responsables du remboursement.
- 📉 Les investissements locatifs ou résidences secondaires obtiennent plus facilement un financement, car ils peuvent être garantis par d’autres biens.
Se faire accompagner par un courtier, comme ceux référencés sur Meilleurtaux, permet d’optimiser ses chances d’obtenir un crédit adapté et au meilleur taux.
Les critères à prévoir avant d’acheter un bien avec un proche
Avant même de signer, il est indispensable de s’assurer :
- 🔍 Que chaque acquéreur puisse s’engager financièrement sur la durée.
- 🤔 Que toutes les parties aient une vision claire du projet et des obligations.
- 📄 D’avoir des conditions précises de sortie : vente, rachat de parts ou dissolution de la SCI.
- 💬 De prévoir des règles précises pour la gestion courante (charges, travaux, changements).
Un exemple concret : Claire et Marc, amis depuis 10 ans, ont acheté ensemble une résidence secondaire en indivision. Ils ont convenu qu’en cas de départ de l’un l’autre pourrait racheter ses parts dans un délai d’un an, évitant ainsi un tiers étranger dans la copropriété.
Tableau comparatif des solutions d’achat à plusieurs (indivision vs SCI)
| Critères 📝 | Indivision 🏠 | SCI 🏢 |
|---|---|---|
| Simplicité de mise en place | ✅ Très simple (signature acte notarié) | ⚠️ Complexe (création société + statuts) |
| Gestion quotidienne | Faible formalité | Obligations comptables, assemblées annuelles |
| Prise de décision | Unanimité nécessaire | Vote proportionnel aux parts sociales |
| Sécurité en cas de changement d’associé | Risque entrée tiers, héritiers | Statuts limitent la revente de parts |
| Coût | Faible (frais notaires uniquement) | Élevé (frais création + expert-comptable) |
Quelques ressources utiles pour approfondir votre projet d’achat à plusieurs
- Pour comprendre les enjeux d’une promesse de vente : promesse de vente en immobilier
- Découvrir le fonctionnement et les avantages d’un prêt hypothécaire inverse : prêt hypothécaire inverse
- Utiliser des plateformes spécialisées comme PAP.fr ou SeLoger pour trouver la bonne opportunité immobilière à partager
- Consulter les conseils et recommandations des Notaires de France avant toute acquisition collective
FAQ : questions fréquentes sur l’achat d’un bien avec un ami ou un parent
- ❓ Peut-on acheter un bien immobilier avec un ami sans être marié ni pacsé ?
Oui, c’est tout à fait possible via l’indivision ou la SCI. Il faut anticiper les règles de gestion et de sortie. - ❓ Comment choisir entre indivision et SCI ?
L’indivision convient pour un achat simple et ponctuel, tandis que la SCI est préférable pour un investissement à long terme ou un projet complexe. - ❓ Quels sont les risques d’acheter avec un ami ?
Les désaccords sur la gestion ou le départ d’un indivisaire peuvent compliquer la vie collective. La rédaction d’une convention ou la SCI limitent ces risques. - ❓ Comment la banque évalue-t-elle un dossier commun ?
Elle analyse la solvabilité de chaque emprunteur et privilégie un prêt commun avec clause de solidarité. - ❓ Peut-on revendre ses parts à tout moment ?
En indivision, oui, mais les autres ont un droit de priorité. En SCI, la revente est encadrée par les statuts et nécessite souvent l’accord des associés.
